Mientras permanece abierto el plazo de información pública del plan parcial de Prado del Hoyo, un terreno mayoritariamente de propiedad privada que suma cerca de un millón de metros cuadrados y está llamado a convertirse en el nuevo polígono industrial de la capital, la Asociación de Propietarios de este suelo ha celebrado una asamblea esta semana para avanzar de forma paralela en otros trámites administrativos. Una de las cuestiones más relevantes que tienen que determinar es la fórmula de financiación para llevar a cabo las obras de urbanización de los terrenos cuyo coste final lo determinará el proyecto que tiene que redactarse pero en el estudio económico del plan parcial se eleva a más de 44,2 millones de euros.

A esa cantidad habría que añadir otros gastos complementarios, como los derivados de la conexión a la red eléctrica y a otros servicios urbanos, los de asistencia técnica y jurídica para la redacción de los documentos urbanísticos, la dirección de las obras de urbanización, gastos de promoción y gestión, indemnizaciones a propietarios y arrendatarios, conservación y mantenimiento de la urbanización hasta que la recepción por parte del Ayuntamiento e instalación de cámaras de control de tráfico, hasta elevar el presupuesto hasta los 55,6 millones.

El Ayuntamiento de Segovia y la Asociación de Propietarios, a la que pertenece la administración local desde el año pasado, han suscrito un convenio que, tras su reciente modificación o novación, implica por un lado, un cambio en el sistema de gestión del suelo de Prado del Hoyo, al pasar del sistema de compensación al sistema de cooperación. Eso significa que si bien la propiedad del suelo sigue siendo mayoritariamente privada, el consistorio segoviano se encargará de dirigir ya no solo la aprobación definitiva del plan parcial en el ejercicio de sus competencias, si no de redactar el proyecto de reparcelación de forma consensuada con la asociación. Al mismo tiempo, esta última tiene encomendada la redacción del proyecto de urbanización y la ejecución de las obras requeridas en el mismo.

De esta manera, la Asociación de Propietarios se constituye como entidad urbanística colaboradora y el objetivo es tener muy avanzada la redacción de toda la documentación necesaria para cuando se produzca la aprobación definitiva del plan parcial. El Reglamento de Urbanismo de Castilla y León estipula un plazo máximo de 10 años para el cumplimiento de todos los deberes que recoja ese documento de planificación urbanística de la futura zona empresarial.

Calendario

El calendario de plazos empieza a correr tras la entrada en vigor del plan parcial, de manera que en los dos meses siguientes, como plazo máximo, la Asociación de Propietarios debe presentar sus estatutos y un proyecto de actuación donde se determinen ya la reparcelación del suelo y las líneas básicas de urbanización de los terrenos. A partir de ahí, dispone de un plazo máximo de tres meses para aprobar los estatutos y otros dos para presentar el proyecto de urbanización, que debe aprobarse en los tres meses siguientes para que las obras comiencen en el plazo de un mes desde su aprobación. Eso significa que, como máximo, el inicio de esos trabajos de urbanización podrán demorarse once meses y el objetivo de todos los implicados es acortar los plazos en la medida de los posible.

Sin embargo, un escollo importante puede ser la financiación de esas obras, teniendo en cuenta su coste millonario.

La concejala de Urbanismo, Clara Martín, explica que son varias las fórmulas que pueden utilizarse para afrontar esa inversión: que los propietarios la asuman con derramas, como en un fondo de compensación, que cada propietario aporte o bien dinero o aprovechamiento del suelo o a través de una concesión a terceros; es decir, licitar las obras a una empresa urbanizadora externa “que cobre en suelo, en dinero o de las dos formas”, según la edil socialista, que apunta que “seguramente” esta última puede ser la fórmula elegida por la Asociación de Propietarios.

No debe descartarse, por otro lado, que la empresa urbanizadora pueda ser una de las sociedades que forman parte de la Asociación de Propietarios.

La propietaria mayoritaria en Prado del Hoyo es la sociedad mercantil Marina Clara, con sede en Valencia, cuya actividad principal es la promoción inmobiliaria.

Martín también ha puntualizado que, aunque en el Plan Parcial elaborado no se establecen fases de urbanización, en el proyecto se pueden establecer a efectos de la recepción de las obras de urbanización.

Gestiones

A falta de la formación del nuevo gobierno en la Junta de Castilla y León, la concejala de Urbanismo ha acudido esta semana a Valladolid para recabar los informes sectoriales de organismos preceptivos para la aprobación definitiva del plan parcial. Se trata nuevamente de adelantar trámites y, si no hay alegaciones durante el actual periodo de información pública, el único trámite pendiente será la Evaluación Ambiental Estratégica, que también corresponde a la administración autonómica.

Gastos del Ayuntamiento

El Ayuntamiento de Segovia es propietario aproximadamente de un 4,30% del suelo de este sector de Prado del Hoyo, a lo que hay que sumar otro 7,12% de la entidad local menor de Revenga, dependiente del consistorio segoviano como integrante del municipio.

El informe económico del Plan Parcial de esta nueva zona industrial de la ciudad estima en 28,6 millones de euros el coste que el consistorio segoviano debe asumir como consecuencia del desarrollo de la misma.

El principal gasto corresponde a la ejecución de equipamientos, en total 26,34 millones, ya que por los trabajos de urbanización y otros costes complementarios únicamente está obligado a asumir 2,1 millones, de acuerdo con el porcentaje del terreno del que es propietario, un 11, 42% en total.

Evidentemente, al tratarse de una administración pública, esos gastos deben estar compensados por ingresos que el estudio económico calcula en torno a 29 millones de euros. En este sentido, la viabilidad económica está garantizada porque estima que el Ayuntamiento recibirá 12,9 millones por el aprovechamiento urbanístico, 15,4 millones por el ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) y 863.226 en concepto de tasas por licencias ambientales.

Características generales

SUPERFICE NETA TOTAL: 990.355 metros cuadrados.

EDIFICABILIDAD TOTAL: 465.466,85 metros cuadrados.

Puerto Seco y Centro Logístico: 236.500 metros cuadrados, en paralelo a la autovía AP-61 y en la proximidad de un nudo ferroviario.

ZONIFICACIÓN. El proyecto plantea una oferta de suelo diversificada para atender a los distintos tipos de demanda orientada a actividades productivas y logísticas. Para ello, se propone una estructura urbanística donde coexisten distintos tamaños de parcela y tipos de edificios, en función de las actividades y empresas. Así, la zonificación propuesta incluye cinco calificaciones industriales diferenciadas:

Industrias nido. 9.722 metros cuadrados en total distribuidos en dos espacios. Parcelas de muy reducida dimensión, destinadas a albergar pequeñas naves compactas para su uso como taller, almacén…

Industria adosada. Suman en total 28.691 metros cuadrados en parcelas de pequeño tamaño con tipología de naves adosadas.

Industria exenta. 131.931 metros cuadrados en parcelas de tamaño medio para naves industriales exentas, separadas de los linderos de parcela.

Gran industria. 241.018 metros cuadrados con una configuración de parcelas similar a la exenta pero de mayor tamaño.

Uso terciario. Se reserva una parcela de 9.965 metros cuadrados destinada a usos terciarios comercial, hotelero y/o de oficinas, al objeto de generar una oferta de suelo específica para empresas vinculadas a este sector, inexistente en otras localizaciones del municipio y su entorno. Situada en el límite Noreste, próxima al acceso principal, se promueve un edificio singular para el uso comercial que pueda constituirse en un referente de centralidad para el entorno. El objetivo es fomentar sinergias y complementariedades con las actividades industriales tradicionales, así como aprovechar las singulares condiciones de accesibilidad e imagen del emplazamiento.

EMPLEO. El estudio económico del Plan Parcial de Prado del Hoyo estima que por cada 100 metros cuadrados edificables se podría crear un nuevo puesto de trabajo, lo que supone la generación de 4.656 empleos por las empresas instaladas en este nuevo polígono industrial. La mitad de ellos, 2.328, a cubrir con residentes en Segovia y la otra por nueva población. El citado estudio considera que cada nuevo trabajador vendría acompañado por su familia, con una ratio de tres personas por unidad familiar, lo que supondrá un incremento de cerca de 7.000 habitantes para la ciudad.

Equipamientos públicos. La ordenación plantea la organización de los equipamientos públicos en tres zonas que suman 90.700 metros cuadrados. Una junto al acceso al polígono desde la autovía AP-61, entre la vía pecuaria y el espacio libre público del entorno del arroyo del Vadillo (de 28.965 metros). La segunda, en la proximidad del yacimiento arqueológico ‘Fuente del Quintanar' (11.400 metros) y la tercera al Suroeste, en contacto con el espacio libre público que sirve de transición entre el polígono y el suelo rústico (50.352 metros). Por otro lado, se mantiene la reserva de equipamiento externo (6.193 metros) prevista para ampliación del centro de transporte, fuera de Prado del Hoyo.

Zonas verdes y espacios libres públicos. Suman en total 107.349 metros cuadrados. Incluye la preservación de la vía pecuaria Vereda del Retamar, un corredor verde en torno al recorrido del arroyo Vadillo y un apantallamiento perimetral de arbolado, así como una zona verde alrededor del yacimiento arqueológico para protegerlo. Además, el viario a construir suma cerca de 112.000 metros cuadrados.