La adquisición de una vivienda como inversión resulta una buena opción en Segovia. Al menos hasta ahora. Y así se desprende de los datos que manejan las empresas inmobiliarias desde hace algunos años y que colocan a la ciudad del Acueducto entre las más óptimas en cuanto a rentabilidad. Durante este tiempo los propietarios de inmuebles han registrado rendimientos superiores a los que aportan otros tipos de ahorros, especialmente hasta que comenzó a dispararse la inflación.

La escasez de viviendas disponibles en la ciudad de Segovia y la abundancia de población temporal –sobre todo estudiantes universitarios–, ha ayudado a esos propietarios que podrán definirse de “privilegiados” o visionarios que optaron en su día por elegir una forma rentable de sacar partido a sus ahorros. Frente a unos tipos de interés bancarios prácticamente nulos en los últimos años, la rentabilidad de la vivienda en Segovia ha encadenado más de una década de subida continua.

El beneficio atribuido al propietario de una vivienda en alquiler fue del 7 por ciento en el año 2021, una cantidad similar a la que se obtuvo en el ejercicio anterior. Y resultó mayor que hace diez años, que se estableció en el 3,9 por ciento; y del año 2016, que fue del 5,3 por ciento. Este índice hace que Segovia tenga uno de los más altos niveles de rentabilidad sobre otro tipo de inversiones, como los bonos a diez años, que no han llegado ni al 2% de rentabilidad anual.

Dentro de las distintas clases de inmuebles, los locales comerciales para negocios como tiendas u oficinas son los que gozan de un nivel de rentabilidad más elevado, con un 7,8 por ciento. En cambio, los garajes ofrecen unas ganancias más modestas, que apenas llegaron al 4 por ciento en el último año.

Los datos estadísticos los ofrecen los portales inmobiliarios Idealista y Fotocasa, con cifras para todas las provincias españolas. Sus estudios relacionan los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular la rentabilidad bruta. La metodología consiste en dividir el precio de venta ofertado entre el precio de alquiler que solicitan los propietarios. El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona al dueño alquilar su vivienda. Este dato facilita el análisis de la situación actual del mercado. Los cálculos los realizan para viviendas, locales y oficinas, y garajes.

Segovia está por encima de la media española en todos este aspecto, donde la rentabilidad para la vivienda es del 6,5 por ciento; y en el conjunto de Castilla y León, la cifra se queda aún más baja: en el 6,1 por ciento.

La fuerte demanda de vivienda en alquiler que caracteriza a la capital segoviana hace que esa rentabilidad se sitúe en niveles altos. Aún así parece que en los últimos meses han ido a la baja ligeramente, anuncian algunos portales.

La radiografía del mercado inmobiliario de Segovia capital presenta un claro componente estudiantil. Las solicitudes de pisos de alquiler proceden sobre todo de universitarios. Esto hace que en algunos barrios resulte complicado encontrar viviendas disponibles.

Distorsiones

Además se da la circunstancia de que entre la población universitaria existe una notable diferencia respecto a su nivel económico, de manera que tanto la selección de las zonas, como el régimen de alquileres es diferente. En muchos casos los estudiantes se ven obligados a compartir pisos para hacer frente a los altos alquileres que solicitan los dueños.

El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Segovia, Miguel Tovar, lo tiene claro: “Hay mucha demanda por parte de los estudiantes y poca oferta de vivienda, y eso produce una situación idónea, casi perfecta para el propietario de viviendas”, explica.

Este profesional del mercado inmobiliario segoviano señala que los barrios más próximos a los centros docentes, ubicados en Santa Eulalia (Universidad de Valladolid) y en San Lorenzo (IE University), registran las principales tensiones en el mercado. “Los precios son más elevados conforme nos vamos acercando a los lugares donde están ubicadas las universidades”, recalca Tovar.

La situación inmobiliaria de Segovia está marcada por una demanda muy concreta, puesto que no existe apenas otro tipo de actividad que genere demanda de vivienda en alquiler. “En Segovia no tenemos otra industria potente que atraiga gente de fuera por temporadas, que sería el modelo que tienen otras ciudades”, aclara el representante de los agentes inmobiliarios. “Segovia es una ciudad atípica”, resume. “Para los propietarios de viviendas en alquiler, Segovia está mejor que otras ciudades; pero no es ciudad ideal para quienes no quieren o no pueden acceder a una vivienda en propiedad”. En este sentido recuerda que desde hace años se ha padecido una “mala gestión” urbanística, pues no ha permitido crear suelo donde construir y llevar a cabo promociones de viviendas que liberen el mercado.

Tovar recuerda que en los años 90 del siglo pasado, cuando se hablaba de la llegada del AVE a Segovia, “se pensaba que la ciudad llegaría a tener hasta 90.000 habitantes, casi el doble que en la actualidad”. “Pero la realidad es que seguimos estancados en los 55.000”, señala. “Por eso han subido mucho los municipios de los alrededores de Segovia, donde ha habido más promociones de viviendas y han atraído a muchas nuevas familias”. Tovar confía en la futura gestión de la actual concejala de Urbanismo, Clara Martín, que a su juicio ha dado muestras de querer dinamizar la ciudad.

Sobre el mercado de los locales y oficinas, Miguel Tovar recuerda que la ciudad de Segovia ha experimentado importantes cambios en poco tiempo. Hubo un momento en que se implantaron las franquicias en las principales calles comerciales. Hace dos años que desapareció el turismo internacional y ha quedado el español. “Hay muchas oficinas vacías porque ha bajado mucho la actividad económica”. “La hostelería vuelve ahora a funcionar bien, porque viene mucha gente sobre todo de Madrid y Valladolid, y se sostienen los negocios hosteleros; pero la economía constante de empleados debería ser más cuidada por nuestros políticos”.

Medio rural

En el caso de la provincia, el mercado es diferente. No existe demanda estudiantil de viviendas de alquiler. Los precios para adquirir una vivienda son mucho más baratos que en la ciudad, aunque también se ha notado un aumento de la demanda tras la pandemia.

Diego San Bruno, que regenta una inmobiliaria en Cantalejo con su nombre, señala que el mercado se ha recuperado: “Una vez que se ha acabado el confinamiento, la compra-venta de viviendas ha aumentado suavemente. Sobre todo se buscan viviendas con patio y que tengan poca reforma que hacer, o ninguna. Eso ha hecho que el precio de la vivienda en la zona de Cantalejo se haya mantenido, ya que estaba a la baja”.

En los años que lleva como profesional del mercado inmobiliario ha comprobado que cada vez hay “menos gente en los pueblos”, y eso ha hecho que haya “más oferta que demanda y por tanto que el precio esté yendo a la baja desde el año 2008. Pero ahora mismo los precios están estables ya que la demanda ha vuelto a aumentar”.

San Bruno reconoce que la vivienda como inversión se centra sobre todo en núcleos grandes o en las ciudades. “En los pueblos la gente que compra lo hace para primera o para segunda residencia”, explica.

El 36% del sueldo, al alquiler

Un segoviano medio que viva de alquiler debe destinar el 36 por ciento de su sueldo bruto al pago de la mensualidad de la vivienda. Así se desprende de los datos relativos al año 2021 teniendo en cuenta el sueldo medio y el precio de los alquileres. El esfuerzo es mayor que el que debía hacerse un año antes. Entonces el porcentaje del sueldo de ese segoviano tipo era del 30 por ciento.

El estudio ‘Relación de salarios y vivienda en alquiler en 2021’ se basa en los datos de los sueldos medios de las ofertas de empleo de la plataforma InfoJobs y en los precios medios de la vivienda de alquiler del Índice Inmobiliario Fotocasa.

En 2021, el precio de la vivienda en alquiler en Castilla y León cerró con un incremento anual del 3,4% y situó el precio en diciembre en 7,33 euros/m2 al mes. Esto supone que, teniendo en cuenta el salario bruto medio de Castilla y León registrado por InfoJobs, que en 2021 era de 22.312 euros (1.859 euros brutos mensuales si lo dividimos en doce pagas); los castellanoleoneses tendrían que dedicar un 32% del sueldo al pago de una vivienda de 80 metros cuadrados en alquiler.

Si se analiza al detalle Segovia, la segunda provincia con el metro cuadrado más caro de Castilla y León, se observa que el precio de la vivienda en alquiler cerró 2021 con un incremento anual del uno por ciento y situó el precio de diciembre en 7,72 euros/m2 al mes. Esto supone que, teniendo en cuenta el salario bruto medio en Segovia registrado por InfoJobs, que en 2021 era de 20.827 euros (1.736 euros brutos mensuales si se divides en doce pagas); los segovianos tendrían que destinar el 36% de su sueldo a pagar su vivienda en alquiler.

El orden de las provincias que dedican más sueldo al pago del alquiler por una vivienda de 80 metros cuadrados es: Segovia (36%), Salamanca (33%), Valladolid (32%), Burgos (31%), León (28%), Ávila (27%) y Palencia (27%). Sólo las grandes ciudades como Madrid, Málaga o San Sebastián tienen porcentajes más elevados que en la ciudad de Segovia, de acuerdo a los datos de este mismo estudio.

Burlar la Ley de Vivienda

La propuesta de limitar al dos por ciento la subida del precio los alquileres de viviendas parece que se pensó para favorecer a los inquilinos de lugares como Segovia, donde los precios están por encima de otras ciudades del mismo tamaño. Sin embargo, la Ley de Vivienda, que continúa su periplo por el Congreso de los Diputados camino de ser aprobada definitivamente, podría intentar ser burlada.

Así lo prevé Miguel Tovar, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Segovia, quien entiende que los propietarios buscarán hacer nuevos contratos, aunque sea al mismo inquilino, pero con precios más elevados para compensar ese dos por ciento de máximo legal. Es decir, que la normativa no servirá para mucho y se mantendrá la ley de la oferta y la demanda, como hasta ahora. También puede quedar en agua de borrajas esta ley que llegó a enfrentar a socios de Gobierno, PSOE y Unidas Podemos, porque los altos índices de inflación que se están registrando chocarán con la propuesta normativa. De hecho, la mayoría de los arrendamientos firmados contemplan su revalorización con el IPC. De acuerdo con los datos de la empresa Atlas Real Estate, el parque inmobiliario de alquiler está compuesto por unos tres millones de viviendas en España. Más del 95% está en manos de propietarios particulares. El resto son grandes operadores a los que el Gobierno quiere limitar la subida.