Banco de España.

La intensa subida de los precios a nivel mundial tras la pandemia, agravada por la crisis de Ucrania con la consabida subida de los precios de la energía y los alimentos, ha determinado un enorme cambio en las políticas monetarias de los gobiernos. En efecto, estas tensiones inflacionistas han determinado el fin de las políticas monetarias expansivas, basadas en el aumento de la masa monetaria y la reducción de los tipos de interés con el objetivo de dinamizar las maltrechas economías, un cambio que ha determinado un aumento súbito de los tipos de interés este año. En la zona euro, el Banco Central Europeo subió el tipo de interés en un 0,5% el pasado mes de julio, el 8 de septiembre en un 0,75% y el 27 de octubre en otro 0,75%, dado que la inflación en dicha zona alcanzó el 9,9%, un tipo de interés que se ha situado actualmente en el 2%. Una subida de los tipos de interés que ha sido trasladada a los préstamos concedidos a empresas y particulares, así como ha determinado un aumento importante del coste de la deuda pública española previsto en 31.275 millones de euros en 2023.

Manual de protección frente a la subida de las hipotecas
Banco Central Europeo.

El endurecimiento de la política monetaria ha ocasionada la subida inmediata del euribor, tipo al que están referenciadas más de 3,7 millones de hipotecas en España. Este tipo del euribor ha pasado a situarse cerca del 3%, una subida de trescientos puntos básicos en apenas 10 meses cuando había estado situado durante 6 años en terreno negativo.

El resultado ha sido un aumento de la carga hipotecaria de los préstamos solicitados por las familias y empresas, a pesar de que tres de cada cuatro préstamos hipotecarios se han concedido a tipo fijo y el endeudamiento de los hogares ha bajado hasta el 57% del Producto Interior Bruto en el segundo trimestre de 2022. Sin embargo, la disminución del poder adquisitivo, unido al aumento de la inflación, hace que la renta disponible de los hogares se haya reducido poniendo en peligro la seguridad de las familias ante la imposibilidad de hacer frente al pago de las hipotecas.
Se estima que el número de familias altamente endeudadas, aquellas que destinan más del 40% de sus ingresos al pago de deudas, supera el número de un millón y medio. A esta cifra habría que sumar otras 350.000 familias altamente endeudas por la subida de tipos, de acuerdo a las previsiones del Banco de España. El problema se agudiza en nuestro país, dado que no alcanzaremos los niveles previos a la pandemia hasta la segunda parte del año 2023, con un crecimiento del 1,3% previsto por la OCDE para el próximo año, mientras que la zona euro no llegará al 0,5%, lo que determinará una paralización de la creación de empleo el próximo ejercicio.
La subida del euribor a doce meses, el índice de referencia en la gran mayoría de las hipotecas a tipo variable ha determinado que dicho índice se situara en el –0,477% en enero de este año y ha pasado al 2,828% el 30 de noviembre de 2022, con un incremento de 330 puntos básicos.

Código de BuenasPrácticas 2012
El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, aportó una serie de soluciones a la anterior crisis hipotecaria a partir del año 2012 en consonancia con el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, consagrado en el artículo 47 de la Constitución española, traducidas en diversos mecanismos conducentes a permitir la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecían extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real.
Estas medidas fueron aplicadas a las familias en el denominado umbral de exclusión, sobre la base de un código de buenas prácticas al que, voluntariamente, se adhirieron las entidades de crédito, y cuyo seguimiento por estas entidades fue supervisado por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores y Asociación Hipotecaria Española.

El contenido de aquel Código se basó en promover la implicación del sector financiero español en el esfuerzo requerido para aliviar la difícil situación económica y social de muchas familias, en tres fases. La primera fase, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización. En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrían, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda. Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores lograba reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrían solicitar, y las entidades debían aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrían permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible. Desde el año 2012 hasta el cuatro trimestre de 2021, los sujetos adheridos a dicho Código realizaron un total de 62.526 operaciones. 54.190 terminaron con una reestructuración de la deuda pendiente, 19 con una quita y 8.317 casos se optó por la dación en pago.

El reciente Real Decreto-ley 19/2022, de 19 de noviembre, en primer lugar amplía el señalado Código de Buenas Prácticas para cubrir ahora también a aquellos deudores vulnerables por las referidas subidas de los tipos de interés en los préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual y con niveles de esfuerzo hipotecario excesivos.
Unas medidas aplicables a aquellos deudores hipotecarios que cumplan una serie de condiciones: a) el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere el límite de 3 veces el Indicador Público de Efectos Múltiples de 14 pagas (29.400 euros); b) que en los 4 años anteriores a la solicitud, aquella unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en relación con el esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad; c) que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba aquella unidad familiar (40% cuando alguno de sus miembros sea discapacitado, etc.). Ante estas situaciones se prevén dos situaciones. La primera consistente en un plazo de carencia de la devolución del préstamo hipotecario de 5 años y una reducción del tipo de interés desde el euribor +0,25% (actual) al euribor –0,10%, cuando el incremento el esfuerzo hipotecario sea superior al 50%. La segunda con una carencia de 2 años y un alargamiento del plazo de devolución de hasta 7 años, cuando el esfuerzo hipotecario sea inferior al 40%.

Código de Buenas Prácticas 2022
En segundo lugar, el Real Decreto-ley 19/2022 establece un nuevo Código de Buenas Prácticas de naturaleza coyuntural y transitoria, con una duración de 24 meses, aplicable a partir del 1 de enero de 2023 a las personas físicas que sean titulares de préstamos hipotecarios sobre la vivienda habitual, cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros y constituidos antes de 31 de diciembre de 2022. Unas medidas que consistirán en la extensión de los plazos de amortización, en el establecimiento de cuotas fijas temporales o un régimen particular para el tipo de interés aplicable y en la posibilidad de optar a la conversión de los indicados préstamos a tipo fijo.

Los gastos notariales y registrales derivados de la novación correrán a cargo de las entidades bancarias, pero el coste del otorgamiento del otorgamiento de la escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad estarán bonificados. Al mismo tiempo que aquellas escrituras de novación estarán exentas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Por tanto, los actuales deudores hipotecarios podrán optar por modificar su hipoteca mediante: a) el aumento del plazo de amortización de su préstamo; b) el establecimiento de cuotas de amortización fijas y con carácter temporal; c) la fijación de un régimen particular del tipo de interés; d) la conversión del préstamo a tipo fijo. Unos nuevos contratos hipotecarios que estarán exentos de la cuota gradual del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, junto con una bonificación de los costes notariales y registrales.

Medidas para facilitar la conversión de los créditos de tipo variable a fijo
y la amortización anticipada de los préstamos hipotecarios vivos

Este tercer grupo de medidas puede ser utilizado por todos los deudores hipotecarios. De modo que se facilita a los deudores hipotecarios la posibilidad de cambiar su préstamo a tipo fijo o bien proceder a realizar una amortización anticipada a través de tres medidas:

a) Exención del pago de las comisiones bancarias por reembolso anticipado del préstamo: se suspende durante un año el cobro de comisiones para los préstamos de interés variable que se amorticen anticipadamente.
b) Exención del pago de compensaciones por la conversión de los préstamos a tipo fijo: exención por el plazo de un año.
c) Reducción de las comisiones bancarias por transformación en un préstamo a tipo fijo: se reduce el importe de las comisiones bancarias del 0,15% al 0,05% por reembolsos o amortización anticipada durante los 3 primeros años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo.

Por tanto, los deudores hipotecarios tienen una serie de instrumentos con los que disminuir la carga hipotecaria de sus préstamos. En primer término, a través del antiguo Código de Buenas Prácticas que permite el establecimiento de un plazo de carencia del principal del préstamo de hasta 5 años y una reducción del tipo de interés. Por su parte, de acuerdo al nuevo Código de Buenas Prácticas los deudores hipotecarios sobre una vivienda habitual, cuyo precio de adquisición no supere de 300.000 euros, podrán el próximo año acceder a la extensión del plazo de amortización de sus préstamos, la fijación de cuotas fijas temporales o bien un régimen particular del tipo de interés, y la presentación de ofertas de conversión del préstamo a tipo fijo, para compensar las recientes subidas del tipo de interés:

En efecto, la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, permite a todos los deudores hipotecarios cambiar de entidad bancaria mediante la presentación de una oferta vinculante de otro banco que se subrogará en el préstamo hipotecario primitivo. Al mismo tiempo que aquellos deudores hipotecarios podrán acceder a los derechos otorgados por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, donde se regulan los costes de novación de los préstamos de tipo variable a tipo fijo. En este sentido, se ha suspendido por el plazo de 1 año el cobro de comisiones bancarias para los préstamos a tipo variable por la amortización anticipada o paso a tipo fijo, al mismo tiempo que se ha reducido al 0,05% la comisión por reembolso o amortización anticipada, en los 3 primeros años de vida de un préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo.

Por último, existen medidas complementarias en el caso de ejecuciones hipotecarias para los deudores vulnerables, unos deudores personas físicas que pueden acceder a los derechos establecidos por la Ley Concursal y su normativa sobre segunda oportunidad. Recordemos, además, que la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, permite a los emprendedores de responsabilidad limitada que su responsabilidad derivada de sus deudas empresariales no alcance a su vivienda habitual, cuyo precio no supere los 300.000 euros. Unas medidas a favor de los deudores hipotecarios en adquisición de la vivienda habitual con un saldo vivo de 481.139 millones de euros en junio de 2022, con una tasa de dudosidad del 2,4%, que deben ir acompañadas con otras acciones que faciliten el acceso a la vivienda cuando el precio de los costes de la construcción se ha incrementado en un 27,2% desde el año 2015. Un ratio de acceso que continua en el 29% referido a un valor medio de la vivienda tasada de 1.740,7 €/m2.